建設工事に関わる法律の話。建築工事の3種類の「瑕疵」とは？

2019/12/13

型枠大工の知識

建築工事の瑕疵（かし）があった場合には、工事請負人に瑕疵担保責任が発生し、損害賠償を請求されたり契約が解除されたりもありえます。あるいは、その瑕疵を補うために大掛かりな工事が必要になって、工事請負人がそのコストを丸々負担しなければならなくなるかもしれません。

建築工事の瑕疵は5年後10年後も責任を問われる

建築工事の多くは請負で契約されます。その請負契約には工事完成前は「債務不履行責任」が、完成後には「瑕疵担保責任」が伴います。しかも、「無過失責任」です。また、瑕疵があった場合は、発注者には「損害賠償請求権」「瑕疵修補請求権」「解除権」が生じます（民法634条・635条など）。

つまり、「建築工事で欠陥（瑕疵）があった場合、たとえそれが工事業者の過失でなかったとしても、まだ建てている途中ならば相手（発注者）には契約を解除する権利がある。完成後ならば損害賠償を請求する権利がある」と理解しておきましょう。

一般的な請負契約の場合は、この瑕疵担保責任の有効なのは1年間でしかありません。しかし、建物などの土地の工作物は、普通のもので5年、コンクリート造り・れんが造りなどの場合は10年と別扱いになっています（民法638条）。「建物の場合は受け渡してから何年もたってから瑕疵が見つかることも多い」というのが、その理由です。

建築工事の瑕疵の種類

瑕疵の種類は主に3つあります。契約した性能に違反する・設計で示された通りに施工されていないといった「契約違反型」、施工内容が法規に違反する「法規違反型」、施工内容が美観を損ねる「美観損傷型」です。

契約違反型

これにはふたつのタイプがあります。

「約定性能違反」は契約で定めていた内容に違反している場合をいいます。たとえ、「構造上の安全性に問題はない。機能や品質は発注者が求めていたもの以上」であっても、発注者が納得しなければ違反とみなすしかありません。

「約定仕様違反」は設計図書（設計図と仕様書）に合っていない場合はもちろん、一般的な技術水準に達していなかったり、社会通念に反していたりする場合も含まれます。

法規違反型

最もわかりやすいのは、建築基準法・都市計画法・安全条例といった公的な規制に違反している場合でしょう。「発注者と工事請負人の間で、この部分については取り決めはなかった」というのは通用しません。

美観損傷型

「施工精度型」と呼ばれることもあります。「美観」という言葉からは外観をイメージするかもしれませんが、内装も含みます。「塗装が荒い」「壁紙がずれている・汚れている」がなどが典型です。

過失を防ぐには、ぜひ東和の工具や資材をお選びください

残念ながら、法規や契約を軽視する「悪徳建築業者」もいないわけではありません。しかし、多くの業者の瑕疵のほとんどは、おそらくは過失か、経験やスキルの不足によるものでしょう。過失を防ぐ方法のひとつは信頼できる工具や資材を使うことです。創業60年で今まで300社以上とお付き合いしている東和製作所ならば、工具や資材を販売するだけではなく、それらについてのしっかりとしたアドバイスもご提供できます。ぜひ、一声おかけください。